Как продать квартиру за материнский капитал

Содержание
  1. Риски продавца и порядок действий при продаже квартиры за маткапитал
  2. Особенности продажи
  3. Риски для продавца, связанныес перечислением материнского капитала
  4. Риски при ипотеке с мат. капиталом
  5. Рекомендации, как обезопасить сделку — последовательность действий
  6. Как продать квартиру с маткапиталом. Инструкция «РБК-Недвижимости»
  7. Выделение детских долей
  8. Согласие опеки и улучшение условий проживания детей
  9. Продажа ипотечной квартиры и маткапитал
  10. Нюансы сделки
  11. Как продать и как НЕ купить квартиру с маткапиталом?
  12. Продать «материнско-ипотечную» квартиру. Способ первый
  13. Продать «материнско-ипотечную» квартиру. Способ второй
  14. Чем грозит покупка квартиры в которую «зашит» маткапитал?
  15. Как вычислить квартиру с маткапиталом?
  16. Как застраховаться от покупки квартиры с маткапиталом?
  17. Можно ли продать жилье, купленное на маткапитал?
  18. Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:
  19. Отвечает старший управляющий партнер «PG Partners: юридическая помощь» Петр Гусятников:
  20. Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:
  21. Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:
  22. Как продать квартиру людям с материнским капиталом
  23. Подтверждение платежеспособности
  24. Особенности и варианты сделки
  25. Порядок действий
  26. Общая долевая собственность
  27. Особенности договора

Риски продавца и порядок действий при продаже квартиры за маткапитал

Как продать квартиру за материнский капитал

У процедуры покупки дома или квартиры с участиемматеринского капитала есть свои нюансы.

Сделка имеет определенный порядокдействий и сопровождается сбором дополнительной документации, в отличие отприобретения жилья за наличные средства.

Каждый продавец и покупатель желаетполучить гарантии того, что сделка не сорвется. Изучим особенности продажи квартирыс использованием материнского капитала и пошаговую последовательность действийдля продавца.

Особенности продажи

Материнский капитал – это сертификат, дающий право на денежные средства, получить наличными которые гражданин не может. Во время сделки деньги будут перечисляться безналичным способом. Существует две вариации этой процедуры:

  1. Без получения кредитных средств от финансовыхучреждений. В этом случае человек рассчитывается собственными сбережениями, анедостающая сумма погашается материнским капиталом. Продавец получает средстваиз Пенсионного фонда. Важный момент: сотрудники этого ведомства тщательнопроверяют всю документацию, и процесс перевода денег может значительнозатянуться.
  2. Через ипотечное кредитование. В этом случаефинансовое учреждение перечисляет всю стоимость недвижимости продавцу, а потомуже деньги из Пенсионного фонда отправляются банку. Это самый предпочтительныйспособ для продавца.

Использование материнского капитала имеет свои условия:

  1. Жилье должно находиться на территории РФ и иметьстатус жилого комплекса.
  2. Можно приобрести долю в квартире или доме.
  3. Приобрести недвижимость можно после исполненияребенку, на которого получен сертификат, 3 лет (кроме случаев покупки випотеку).

Без участия кредитных учреждений договор между участникамипроцесса заключается самостоятельно.

Особое внимание нужноуделить договору купли-продажи, в котором в обязательном порядке нужнопрописать нюансы перечисления денег и перехода права собственности.

Риски для продавца, связанныес перечислением материнского капитала

Не всегда сделка проходит гладко, поэтому продавец должензнать о неминуемых рисках и действиях, которые позволят обезопасить себя:

  1. После того, как найден клиент, продавцу нужнопроверить перечень документов, в том числе и сертификат. Зафиксировано немалослучаев, когда документация предоставляется поддельная и продавец потоммесяцами не может получить часть средств за проданную недвижимость.
  2. Приходится подстраиваться под условия программыматеринского капитала. Лучше продать недвижимость через ипотечный кредит. Вэтом случае деньги поступят сразу после его одобрения и в полном объеме.
  3. Пенсионный фонд перечислит денежные средстватолько после того, как покупатель предоставит ему документ, подтверждающий, чтоон является собственником жилплощади. Деньги поступят на счет продавца через 40дней. Месяц на принятие решения и 10 дней на зачисление.

Все это мелочи по сравнению с ситуацией, если Пенсионныйфонд, изучив документы, примет решение, что в каком-то пункте нарушен закон. Вэтом случае перечисления не будет и придется требовать возмещения с покупателячерез судебные инстанции.

ПФ РФ рассматривает законность сделки и соблюдены ли интересы ребенка. В частности, перечисления не будет, если имущество не оформляется в долевую собственность имеющихся на момент покупки детей.

В предусмотренных законом случаях вместо такого оформления необходимо предоставить нотариальное обязательство сделать это в будущем. Также деньги не будут перечислены, если ребенку, на которого получен сертификат, еще не исполнилось 3 года.

Данная информация является обязательным минимумом, с которым должен ознакомиться продавец.

Риски при ипотеке с мат. капиталом

Продать недвижимость через ипотечное кредитование выгоднее втом плане, что сделка проверяется банком и риски отказа Пенсионного фонда ввыплате материнского капитала сведены к минимуму. В то же время есть и ряднеприятных нюансов. Рассмотрим подводные камни процедуры:

  1. Всегда есть вероятность того, что покупателю откажут в предоставлении денежных средств. Непосредственно сделка заключается уже при одобренном кредите, а вот подбор недвижимости до него. Поэтому вполне вероятно, что после месяца сбора документов и ожидания придется искать нового покупателя.
  2. Нет возможности занизить стоимость жилья, чтобы уменьшить налог на доход с его продажи.

Рекомендации, как обезопасить сделку — последовательность действий

Пошаговая инструкция для продавца по продаже недвижимости заматеринский капитал:

  1. В первую очередь продавец должен найти клиентадля продажи квартиры и проверить его документы, в том числе выписку со счета,на котором хранится материнский капитал.
  2. Далее необходимо проверить, соблюдены ли условияполучения капитала (подходит ли квартира для покупки на средства мат. капитала,исполнилось ли ребенку, по которому он получен, 3 года в случае покупки не випотеку и т.д.).
  3. Далее необходимо заключить договоркупли-продажи, если покупатель оставшуюся часть суммы оплачивает собственнымисредствами. Если человек собирается оформлять ипотечный кредит, то сначаланужно дождаться одобрения из кредитного учреждения, а уже потом оформлять вседокументально.
  4. После регистрации договора в Росреестрепокупатель должен предоставить выписку из ЕГРН и другие необходимые документы вПенсионный фонд по месту жительства. Данную обязанность необходимо прописать вдоговоре купли-продажи.
  5. В течение месяца и 10 дней продавцу должны бытьперечислены средства из ПФ. Если квартира покупалась в ипотеку, то банкотправит средства бывшему владельцу сразу после получения информации орегистрации сделки. Отношения с Пенсионным фондом в данном случае будут заботойкредитного учреждения.

Обратите внимание на советы специалистов, которые помогутминимизировать риск проблем, связанных с продажей недвижимости, если частьювзноса является материнский капитал:

  1. При заключении договора купли-продажи нужнопривлекать нотариальную контору для подготовки документов и их проверки.
  2. Обязательно предварительно проверяйтеплатежеспособность клиента.
  3. Договор должен содержать все нюансы сделки,особенно касающиеся материнского капитала.
  4. Если подразумевается оформление в долевуюсобственность нескольких покупателей, то в договоре указываются в обязательномпорядке персональные данные всех будущих собственников.
  5. В договоре стоит прописать, что покупательобязуется в течение пяти рабочих дней после регистрации сделки посетить ПФ инаписать заявление на передачу средств.
  6. Указать дополнительные варианты оплаты и порядокпредоставления денег.
  7. В договоре должно быть обязательно прописано,что покупка осуществляется с использованием средств материнского капитала.

Обязательное условие, которым многие пренебрегают, — это подробные данные о сертификате. Нужно указывать в договоре его номер, сумму, дату выдачи, дату и номер решения о выдаче, а также орган Пенсионного фонда, который выдал сертификат.

Источник: https://finansy.guru/ekonomika-i-rynki/materinskij-kapital/prodazha-kvartiry-posledovatelnost-dejstvij.html

Как продать квартиру с маткапиталом. Инструкция «РБК-Недвижимости»

Как продать квартиру за материнский капитал

Рассказываем, можно ли продать квартиру, которая была куплена с использованием маткапитала, и какие условия должны быть соблюдены

Olga Bocharnikova/shutterstock

С этого года материнский капитал можно получить при рождении или усыновлении первого ребенка. Размер маткапитала составляет 466,6 тыс. руб. При рождении второго ребенка сумма увеличится на 150 тыс. руб. Всего за двоих детей семье выплатят 616,6 тыс. руб.

Маткапитал можно потратить на определенные цели. Например, на образование детей, на формирование накопительной части пенсии матери или на улучшение жилищных условий. Именно покупка жилья, в том числе в ипотеку, является одним из самых популярных способов использования данной субсидии.

Однако если семья решит продать такую недвижимость, могут возникнуть определенные трудности. Вместе с юристами рассказываем, можно ли продать квартиру, которая куплена с использованием маткапитала, и какие условия должны быть соблюдены.

Выделение детских долей

Продать квартиру с использованием средств маткапитала можно. Но нужно выполнить ряд условий. Самое важное — не нарушать права несовершеннолетних детей и наделить их долями.

Чтобы сделать расчет и определить размер долей, которыми должны быть наделены дети, нужно понимать исходную стоимость квартиры и сумму материнского капитала, используемого для погашения кредита, пояснила московский нотариус Елена Образцова.

«Если речь идет о Москве, то, учитывая высокую стоимость недвижимости, доли детей, как правило, очень небольшие: 1/40, 1/20. Если мы говорим о регионах, то в некоторых сумма маткапитала составляет иногда четверть или половину стоимости жилья. То есть и доли детей, соответственно, будут больше», — отметила нотариус.

Если квартира покупалась в ипотеку, то окончательный размер долей определяется исходя из того, какая часть кредита погашалась за счет собственных средств родителей, а какая — средствами маткапитала, добавила она.

Главное, что нужно знать: квартиру, приобретенную с использованием маткапитала, продать можно ( Yevhen Prozhyrko/shutterstock)

Согласие опеки и улучшение условий проживания детей

После выделения детских долей нужно получить согласие органов опеки и попечительства на продажу. Затем квартиру можно продавать.

«Но на имя детей необходимо приобрести другое недвижимое имущество, как правило, органы опеки настаивают, чтобы эти сделки проводились в один день. То есть одновременно с продажей должна произойти и покупка», — отметила Елена Образцова.

Соответственно, чтобы продать «детские» доли, необходимо одновременно с этим купить на имя детей доли в другом недвижимом имуществе.

Причем стоимость этих покупаемых долей должна быть не меньше стоимости долей, которые отчуждаются. То есть условия не должны ухудшаться. Как правило, речь идет либо о том, что ребенку будет выделена доля большего размера, либо покупаемое имущество будет иметь большую стоимость.

Если уйти от этих требований, то органы опеки вправе подать в суд и опротестовать сделку. В результате покупатель лишится квартиры, а продавец вернет ему уплаченную сумму в полном объеме, отметила член Ассоциации юристов России Асия Мухамедшина.

«Кроме того, если сделка относилась к числу подозрительных (например, заключена между родственниками), то дальнейшие манипуляции с недвижимостью могут привлечь внимание налоговой, правоохранительных органов и органов опеки. А сама сделка в будущем может быть аннулирована», — предупредила юрист.

Продажа ипотечной квартиры и маткапитал

Часто средства материнского капитала направляют на погашение ипотеки. Продать ипотечную квартиру можно только после того, как кредит будет выплачен полностью.

«Если использовался маткапитал, то родители обязаны выделить детям доли. Но этого сделать нельзя, потому что квартира находится в залоге у банка. Ведь если допустить, что в находящейся в залоге у банка квартире выделяются доли несовершеннолетним, получается, что сособственниками становятся дети, которые не в состоянии выплачивать долг», — отметила Асия Мухамедшина из АЮР.

Если родители перестанут платить по кредиту — банк не сможет обратить взыскание на такую квартиру, где доли принадлежат детям, это ущемит интересы несовершеннолетних, добавила юрист.

Именно поэтому кредит нужно погасить. Далее родители или один из них (зависит от того, как приобреталась изначально квартира) наделяют причитающимися долями детей и супруга (если это требуется) и получают согласие органов опеки.

Сделать это необходимо в течение полугода с момента выплаты кредита, добавила Елена Образцова. После того как ипотека выплачена, а доли детям выделены, квартиру можно продавать.

Требования в данном случае такие же — жилищные условия не должны ухудшаться.

Также продать ипотечную квартиру, в которую уже вложен маткапитал, можно, если родители вернут полученные средства обратно Пенсионному фонду. «В моей практике был такой случай.

Средства материнского капитала возвращаются в Пенсионный фонд, то есть считается, что вы его не использовали и не обязаны выделять доли детям.

Далее банк дает согласие на продажу квартиры, ее продают как обычную заложенную квартиру», — поделилась историей нотариус.

В таком случае средства от продажи распределяются на два счета: одна часть переводится в банк, где ею погашается ипотечный кредит, а остаток поступает на счет продавца. Потом, когда будет приобретаться другое жилье, можно будет снова использовать средства маткапитала, если это потребуется.

Продать ипотечную квартиру, в которую уже вложен маткапитал, сложнее, но все же реально ( komokvm/shutterstock)

Нюансы сделки

Самый главный момент, за которым важно следить, — наделили ли родители своих детей причитающимися им долями. Случается, что этого не происходит. Кто-то по забывчивости, кто-то злонамеренно использует средства маткапитала, но не выделяет доли детям и продает квартиру.

Проблема в том, что на сегодняшний день в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) нет никаких отметок о том, что объект недвижимости приобретался с использованием средств материнского капитала, отметила московский нотариус.

«То есть Пенсионный фонд, перечисляя деньги, никаким образом не фиксирует в ЕГРН сведения об обязанности родителей по предстоящему наделению детей долями в той квартире, на погашение кредита по которой направлены средства. Это очень важный нюанс, который нужно учитывать тем, кто собирается покупать квартиру», — добавила Елена Образцова.

Если впоследствии выяснится, что квартира куплена у «забывчивых» родителей, которые использовали маткапитал, но не наделили детей долями (то есть права несовершеннолетних были ущемлены), сделка может быть оспорена. «Всплыть» этот факт может спустя много лет. С очень большой долей вероятности пострадает именно добросовестный приобретатель.

Наталия Густова

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f0ed2019a794710ff3bff26

Как продать и как НЕ купить квартиру с маткапиталом?

Как продать квартиру за материнский капитал

Чтобы продать квартиру, купленную с использованием маткапитала, надо наделить долями в ней всех членов семьи.

Но если за квартиру ещё не выплачен кредит, то наделение долями превращается в увлекательный квест. Рассказываем, как пройти его без потерь.

С другой стороны, если купить жильё, в которое «зашит» маткапитал, можно лишиться и жилья и денег. В этой же статье рассказываем, как избежать такой опасности.

Уже более 12 лет российские семьи (не все, но многие) получают «материнский капитал». Чаще всего его используют на погашение ипотеки. По данным ПФР, так поступили более 3,5 млн (или 57%) семей, получивших маткапитал.

А потом эти семьи (не все, но многие) с удивлением обнаружили, что стали «заложниками» приобретённого жилья. Оказалось, что квартиру, купленную с использованием маткапитала, сложно, а иногда просто невозможно продать.

Согласно п. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ жильё, приобретенное за собственные деньги и с использованием средств маткапитала, оформляется в общую собственность: родителей и детей.

Если же квартира покупается в ипотеку, то она оформляется сначала только на родителей (или одного из родителей), так как банки не хотят иметь в залоге имущество, совладельцами которого являются несовершеннолетние.

А потом, после погашения жилищного кредита, родителей и детей обязательно наделяют долями, чтобы соблюсти нормы закона.

Людмила Плотникова, директор юридической компании ООО «Априори-Консалт»:

Если семья использовала маткапитал при обычной покупке, наделение членов семьи долями может быть сразу прописано в договоре купли-продажи. Если же маткапитал используется при покупке жилья в ипотеку, то банк не позволит сразу сделать детей совладельцами квартиры.

Как правило, наделить их долями можно будет только после полного погашения кредита. То есть, пока кредит не погашен, дети не являются ещё её совладельцами. А значит, если собственник решит продать квартиру, то ему надо не только уладить с банком вопрос по непогашенной части кредита, но и наделить долями детей.

Иначе продажа будет незаконна, так как нарушаются права детей на часть собственности.

Продать «материнско-ипотечную» квартиру. Способ первый

Стандартная схема продажи квартиры с ипотекой и маткапиталом состоит из следующих этапов:

  • погашение остатка долга (обычно деньгами покупателя);
  • снятие залога;
  • наделение детей долями в квартире;
  • согласование продажи с органами опеки;
  • оформление сделки.

Наделение детей долями в квартире оформляется через договор дарения или через соглашение о разделе имущества. Ранее портал METRTV.ru подробно рассказывал о том, как производится раздел квартиры с маткапиталом между членами семьи.

Если же речь идёт о квартире в ипотеке, то для включения детей в состав совладельцев необходимо согласие банка. Сегодня получить согласие на наделение детей долями (при подготовке квартиры к продаже) можно только у Сбербанка.

Остальные кредитные организации ничего подобного своим заёмщикам не позволяют.

Если банк-залогодержатель не разрешает наделять детей долями в ипотечной квартире, то для продажи такой квартиры придётся выстроить многоходовую комбинацию.

Станислав Галкин, директор агентства недвижимости ОБМЕНКВАРТИР.РФ:

В принципе, это работающая схема, и по ней уже было проведено немало удачных сделок. Кредит гасится деньгами покупателя, банк снимает обременение, дети наделяются долями, после чего оформляется сделка купли-продажи. Успех операции зависит от действий многих лиц, предсказать поведение которых, зачастую, невозможно.

Бывает даже, что такое простое действие, как изъятие у банка закладной с отметкой о погашении кредита, занимает несколько месяцев. Сюрпризов могут подкинуть и обязательные участники подобных сделок: нотариусы и сотрудники органов опеки.

Как замечает Станислав Галкин, отдельного упоминания заслуживает стойкость, которую проявляют в покупатели, ожидающие завершения процедуры. Ведь покупатель погасил чужой кредит, и у него нет гарантии, что он сможет вернуть свои деньги, если сделка не состоится.

Хотя участники сделки и подписывают необходимые бумаги, защищающие интересы сторон, но если сделка сорвется, и продавец откажется добровольно вернуть деньги несостоявшемуся покупателю, то последнему придётся решать вопрос через суд. А это процесс долгий и не всегда предсказуемый.

Станислав Галкин, директор агентства недвижимости ОБМЕНКВАРТИР.РФ:

У меня были клиенты, готовые вернуть государству средства материнского капитала, вложенные ранее в погашение ипотеки, лишь бы у них появилась возможность спокойно продать квартиру. Но закон не предусматривает такой возможности. Государство так и говорит: «Взяли маткапитал, использовали, молодцы. Но обратной дороги теперь нет – деньги эти мы у вас обратно не возьмем, и не просите».

Продать «материнско-ипотечную» квартиру. Способ второй

Сравнительно недавно появился ещё один механизм продажи ипотечной квартиры, купленной за маткапитал.

От описанного выше способа он отличается тем, что в продаваемой квартире (той, что ранее была куплена за маткапитал), дети долями не наделяются.

Зато собственник берёт на себя обязательство наделить детей долями в другой – своей новой квартире. Пошагово схема будет выглядеть примерно так:

  • получение в органах опеки разрешения на продажу квартиры без наделения детей долями в ней;
  • погашение остатка по ипотечному кредиту;
  • снятие залога;
  • продажа квартиры;
  • покупка нового жилья;
  • наделение детей долями в новом жилье (если при покупке второго жилья не используется ипотека, то наделение долями необходимо провести в течение 6 месяцев).

Людмила Плотникова, директор юридической компании ООО «Априори-Консалт»:

Мы советуем владельцу ипотечной квартиры обратиться в районные органы опеки, чтобы получить там согласие на отчуждение (продажу) квартиры при условии наделения детей долями в другом объекте. Как правило, речь идёт о квартире, которую семья приобретёт взамен продаваемой.

Если орган опеки не даёт такого разрешения, то в исключительном случае семья может обратиться в областное министерство соцзащиты. Если же вам повезет и разрешение от госорганов будет получено, сделка совершается как с обычной ипотечной квартирой. Дополнительного этапа – наделения детей долями до регистрации сделки – не требуется.

Это несколько ускоряет процесс и снижает риски.

Ранее портал METRTV.ru рассказывал о нескольких вариантах проведения сделки с ипотечным жильём… Кстати, ещё пару лет назад, схемы, описанной Людмилой Плотниковой, еще не существовало.

Органы опеки требовали, чтобы дети получали доли именно в той квартире, что была приобретена за средства маткапитала. Предложение других объектов однозначно отвергалось.

Чем грозит покупка квартиры в которую «зашит» маткапитал?

Впрочем, следует вспомнить, что у сделки с квартирой есть вторая сторона – покупатель. И зачастую именно он оказывается в группе риска.

Людмила Плотникова, директор юридической компании ООО «Априори-Консалт»:

Если маткапитал использован непосредственно при покупке квартиры, это должно быть прописано в договоре купли-продажи. Если же маткапиталом гасили ипотеку, то это, как правило, не отражено ни в договоре, ни в банковских бумагах.

Поэтому если владелец продаёт эту квартиру, он может скрыть от покупателя факт использования маткапитала. И бывает, что квартиру, купленную с использованием маткапитала, родители продают, не наделив детей долями.

С большой вероятностью такая сделка будет оспорена в судебном порядке если не физ.лицами, то представителями органов власти.

Как замечают юристы, зафиксированы случаи, когда семья, купившая квартиру с использованием маткапитала, намеренно не наделяет детей долями, чтобы в будущем, квартиру сначала продать, а потом оспорить сделку или шантажировать нового владельца.

Людмила Плотникова, директор юридической компании ООО «Априори-Консалт»:

Если квартира, купленная за маткапитал, продана без наделения детей долями, то эти дети, достигнув совершеннолетия (18 лет) могут оспорить куплю-продажу, на том основании, что при продаже были нарушены их права.

Официальное название маткапитала, которое прописано в законе, – «материнский (семейный) капитал».

Если он используется для приобретения жилья, то сумма маткапитала делится поровну на всех членов семьи, и каждый ребёнок наделяется долей, стоимость которой равна его доле в материнском капитале. Эта норма прописана, в частности, в «Обзоре судебной практики…

Обзоре судебной практики…», утверждённом Верховным судом. То есть, если маткапитал в сумме 453 тыс. руб. получила семья и 4 человек, то на каждого придётся 113,3 тыс. руб. Если членов семьи больше или меньше, то и размер доли тоже изменится пропорционально.

Например, семья из 4 человек (папа, мама, два ребёнка) купила квартиру за 3,4 млн. Доля каждого в маткапитале — 113,2 тыс. Соответственно, каждый ребёнок должен получить в квартире долю стоимостью 113,2 тысячи.

Проведём несложные расчеты и узнаем, что доля каждого ребёнка составит 1/40 квартиры. Доля каждого из родителей — 19/40. Т.е. основными владельцами квартиры остаются родители.

Ребёнок же имеет только ту долю, которая высчитывается, исходя из общей стоимости квартиры и размера доли ребенка в материнском капитале.

Казалось бы, если у ребёнка, которого не наделили его законной долей в квартире, возникнут претензии к нынешнему собственнику квартиры, то он сможет претендовать, лишь на микроскопическую долю в праве собственности (или на сравнительно небольшую сумму компенсации). Фактически на те самые 113,2 тыс. руб.

Однако на деле для нынешнего собственника квартиры всё может обернуться гораздо более серьёзными потерями. Ведь если дело дойдёт до суда, тот может просто опротестовать сделку, то есть квартира вернётся к бывшим собственникам (которые когда-то купили её за маткапитал). Нынешний же владелец должен будет получить назад свои деньги.

Однако на практике возврат денег может растянуться на большой, а то и на бесконечный срок.

Мораль из всего вышесказанного такова: покупка квартиры, которую предыдущие владельцы купили с использованием маткапитала, будет безопасной для покупателя при условии, что в этой квартире были наделены долями все члены семьи, и продажа данной квартиры согласована с органами опеки.

Как вычислить квартиру с маткапиталом?

Если материнским капиталом ипотека погашалась, то в документах на квартиру маткапитал может быть никак не отражен. Человек может купить такую квартиру, даже не догадываясь, что приобретает бомбу замедленного действия.

Станислав Галкин, директор агентства недвижимости ОБМЕНКВАРТИР.РФ:

В зоне риска все квартиры, которые приобретались с использованием ипотеки. Поэтому, вне зависимости от семейного положения продавца и чистой графы «дети» в его паспорте, покупателю надо попросить, чтобы продавец предъявил справку из банка-кредитора о том, что средства маткапитала не были использованы для гашения кредита.

Также можно попросить справку из ПФР о том, является ли продавец получателем сертификата на материнский (семейный) капитал. Забавно, что до недавнего времени такую справку давали только тем, кто действительно получал такой сертификат, а всем остальным давать справку отказывались, поэтому доказать свою непричастность к использованию материнского капитала было весьма затруднительно.

К счастью, теперь большинство отделений ПФР выдаёт справки, и получавшим сертификат, и тем, кто не является распорядителем этих средств.

Описанная методика позволяет вычислить подавляющее большинство квартир с маткапиталом. Тем не менее, бывают и особо законспирированные варианты. Например, юрист агентства «ОБМЕНКВАРТИР.РФ» столкнулся с нетипичной ситуацией.

Семья взяла кредит под залог имеющегося у неё жилья. За эти деньги была куплена ещё одна квартира – в строящемся доме, причём в договоре купли-продажи не было упомянуто использование заёмных средств. Кредит был целевым (на покупку недвижимости), поэтому ПФР разрешил использовать маткапитал для его частичного погашения. Так семья и сделала.

После этого по закону в квартире, купленной за средства кредита, должны быть выделены доли детей, но папа-мама этого делать не стали, а просто выставили квартиру на продажу. В договоре, по которому они приобрели квартиру, нет ни слова ни о кредите, ни о маткапитале. И только профессионализм риэлтора позволил обнаружить использование маткапитала.

В итоге продавцов (несмотря на их неудовольствие) принудили выполнить требование закона и наделить детей долями. После чего сделка по покупке этой квартиры была благополучно завершена.

Как застраховаться от покупки квартиры с маткапиталом?

В последнее время покупатели, помимо проверки бумаг на квартиру, стали выстраивать дополнительную – вторую «линию обороны» от маткапитала.

Станислав Галкин, директор агентства недвижимости ОБМЕНКВАРТИР.РФ:

Если есть опасения, что нынешний владелец квартиры использовал маткапитал, можно «подстелить соломки» на этапе подготовки сделки.

Например, включить в договор купли-продажи пункты о неиспользовании продавцом материнского капитала и, тем самым, подтвердить добросовестность покупателя.

Либо можно оформить нотариально заверенное обязательство, в котором продавец обязуется, в случае чего, урегулировать все имущественные споры за свой счёт.

Ранее по теме:

  • Делим квартиру с маткапиталом между членами семьи: размеры долей, цены, последствия
  • Обзор судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский капитал
  • Заплатить маткапиталом за квартиру, получить налоговый вычет и уйти от штрафа налоговиков
  • Спорные ситуации при получении разрешения на сделку с недвижимостью от органов опеки и попечительства

Источник: https://zen.yandex.ru/media/metrtv/kak-prodat-i-kak-ne-kupit-kvartiru-s-matkapitalom-5d19d1a48dd02200ad24c23d

Можно ли продать жилье, купленное на маткапитал?

Как продать квартиру за материнский капитал

Если жилье куплено с использованием материнского капитала, оно оформляется в общую собственность семьи (родителей и детей) в произвольных долях (п. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ).

Таким образом, одним из собственников такого жилья (квартиры, дома и т. д.) обязательно будет ребенок. Если к моменту продажи жилья ребенок достиг совершеннолетия (18 лет), никаких ограничений по продаже недвижимости нет – сделка осуществляется по обычным правилам.

Потребуется лишь согласие всех собственников жилья.

Главное о материнском капитале для покупки жилья

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Другое дело, если речь идет о продаже жилья, в котором имеет право собственности несовершеннолетний ребенок. Сделки по продаже жилья несовершеннолетнего гражданина возможны только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ).

Поэтому, если на момент продажи жилья одним из продавцов будет ребенок до 18 лет, такая сделка возможна только с согласия указанных органов. А для получения согласия необходимо будет подтвердить, что после продажи жилищные условия несовершеннолетнего не ухудшатся.

Это означает, что получить согласие на сделку можно, если ребенок в итоге получит равноценное жилье или получит улучшенное жилье.

Законодательство не содержит конкретного перечня документов, которые необходимо предоставить в орган опеки для подтверждения того, что права несовершеннолетнего не будут ущемлены.

Учитывая сложившуюся практику, будьте готовы, что потребуется представить правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру, а также на приобретаемую.

Во избежание недоразумений перечень документов рекомендуется предварительно уточнить в конкретном учреждении – требования могут отличаться.

В нашей практике был случай, когда органы опеки разрешили продажу доли несовершеннолетнего ребенка в квартире только после того, как на ребенка была фактически оформлена доля в новом жилье и оформлена постоянная регистрация по месту нахождения нового жилья. То есть, до продажи старой квартиры необходимо было предоставить документы на новое место жительства ребенка.

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:

Квартиру, купленную с привлечением средств материнского капитала, конечно, можно продать, однако сделать это довольно сложно.

Сначала необходимо исполнить данное Пенсионному фонду обязательство по оформлению жилья в собственность всех членов семьи, включая детей.

Если недвижимость приобреталась в ипотеку, выделение долей откладывается до полной выплаты кредита и снятия банковского обременения. Сделка с квартирой, в которой дети не получили положенные им доли, признается недействительной.

Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы

Как продать квартиру, где 1/3 принадлежит несовершеннолетнему?

Когда родители переоформили жилье в соответствии с требованием ПФР, они могут законно продать его. Однако в этом случае необходимо получить разрешение на сделку со стороны органов опеки и попечительства (ООП).

Данная госструктура обязана проследить, чтобы при продаже недвижимости права несовершеннолетних собственников не нарушались.

ООП может вынести положительно решение с различными условиями продажи недвижимости:

  • с одновременной покупкой новой квартиры, в которой будет выделена соответствующая доля ребенка;
  • с последующим приобретением жилья, например, новостройки в высокой стадии готовности. При этом органы опеки потребуют предоставить письменное разъяснение, где будет проживать ребенок в течение срока строительства дома;
  • с перечислением суммы, эквивалентной доли ребенка в цене квартиры, на расчетный счет, открытый на имя несовершеннолетнего продавца. Это самый сложный вариант, так как средства должны поступить в банк до подписания договора купли-продажи. Поиск покупателя, который согласится авансировать весьма значительную сумму, может затянуть процесс продажи квартиры.

Все сделки с долевой собственностью должны быть заверены нотариусом, который получает за свои услуги процент от кадастровой стоимости объекта. Без разрешения органов опеки и подтверждения выполнения всех поставленных ими условий договор удостоверен не будет.

Отвечает старший управляющий партнер «PG Partners: юридическая помощь» Петр Гусятников:

Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» № 256-ФЗ не содержит запретов или ограничений, связанных с продажей жилья, приобретенного на средства материнского капитала.

Данный Федеральный закон устанавливает правило, согласно которому приобретаемое с использованием средств материнского капитала жилье должно оформляться в общую собственность родителей и детей.

Таким образом, определенная доля жилого помещения на момент его продажи будет находиться в собственности несовершеннолетних детей, в связи с чем необходимо соблюсти ряд условий. Так, гражданское и семейное законодательство в Российской Федерации исходит из принципов приоритета и защиты прав ребенка.

Поэтому продажа жилья, доля в котором принадлежит на праве собственности несовершеннолетнему, возможна только с согласия органов опеки.

Для того чтобы получить такое согласие, необходимо представить в орган опеки ряд документов, а также доказательство того, что новое помещение, приобретаемое взамен старого, не будет ухудшать имущественное положение ребенка. Это означает, что ребенок должен получить долю в праве собственности в покупаемом жилье не меньше той, которая ему принадлежала в продаваемой квартире/доме.

Для предоставления в органы опеки должных доказательств необходимо одновременно производить продажу старого жилья и покупку нового.

Это можно сделать с использованием конструкции предварительного договора купли-продажи, например, в отношении нового жилья: это позволит органам опеки удостовериться в намерениях родителей приобрести новое жилье и соблюсти права ребенка.

Таким образом документы по покупке нового жилья, в частности упомянутый выше предварительный договор купли-продажи, будут входить в комплект документов, подаваемых в органы опеки для получения их согласия.

Можно ли не оформлять на детей квартиру, купленную на маткапитал?

Могу ли я оформить всю квартиру на себя, когда дочь вырастет?

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Использовать материнский капитал могут семьи с двумя и более детьми, при этом помощь от государства весьма ощутима. Размер материнского капитала, который можно направить на оплату части стоимости квартиры или погашение задолженности по кредиту, составляет 453 026 рублей. Это весьма существенные деньги для регионов.

Покупатели, использующие материнский капитал при оплате недвижимости, обязаны наделить собственностью своих детей. В дальнейшем, если у семьи возникнет необходимость продать квартиру, им нужно согласовать это с органами опеки и попечительства.

Если материнский капитал погашает ипотеку или используется в качестве первоначального взноса, то семья обязана наделить детей собственностью в квартире в течение 6 месяцев с момента полной выплаты ипотечного кредита. Но иногда бывает так, что сразу после погашения задолженности семья принимает решение обменять квартиру. Например, чтобы улучшить жилищные условия или переехать в другой, более удобный район.

У нас на практике была подобная ситуация. Семья планировала выплатить полностью ипотеку и купить с доплатой более просторную квартиру.

Если бы семья наделила детей собственностью, пришлось бы получать согласие органа опеки и попечительства, что требует сбора дополнительного пакета документов и платной оценки двух квартир. Однако выход был найден.

С согласия Пенсионного фонда было оформлено нотариальное обязательство и заявление о наделении детей собственностью в новой квартире. Старая квартира была продана, а новую купили сразу, и оформили на детей в том числе.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Любое жилье можно продать при соблюдении всех формальностей. Если Вы приобрели квартиру или дом с помощью материнского капитала, то у Вас в сособственниках Ваши дети.

И для продажи Вам потребуется получить разрешение органов опеки и попечительства.

Такое разрешение Вы получите, если одновременно (но не ранее) с продажей приобретете на детей доли в праве собственности на другое жилье, но с некоторым улучшением условий: например, доли будут чуть больше или квартира лучше.

Если же Вы купили жилье в ипотеку и погасили часть ипотечного кредита средствами материнского капитала, то путь длиннее. Вам сначала надо полностью погасить кредит, снять обременение с квартиры, обязательно выделить доли детям в соответствии с требованием законодательства о материнском капитале, зарегистрировать в Росреестре, а потом проделать все то же, что и в первом случае.

Одна небольшая лазейка: законом не оговорены размеры долей, выделяемых детям, и не определено их минимальное значение. Нет необходимости выделять в равных долях, достаточно просто одной двадцатой или десятой на ребенка. Тогда «улучшить» условия детям будет гораздо проще.

Еще один совет: в качестве альтернативной покупки для несовершеннолетних подойдут доли в квартирах родственников или другие Ваши квартиры или дома.

Продать детям ничего нельзя, но, если в разрешении органов опеки будет написано не «с одновременной покупкой на несовершеннолетнего…», а «с одновременным приобретением несовершеннолетним…

», то, к примеру, бабушки и дедушки могут подарить своим внукам доли в своем жилье.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как продать квартиру, где ребенок владеет долей, и другого жилья нет?

Может ли бывший муж претендовать на долю в квартире, купленной на маткапитал?

Дети и недвижимость: 15 полезных статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_prodat_zhile_kuplennoe_na_matkapital/6740

Как продать квартиру людям с материнским капиталом

Как продать квартиру за материнский капитал

Время чтения 4 минутыСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

В большинстве случаев материнский капитал направляется именно на улучшение жилищных условий. За эти деньги можно приобрести квартиру не только в новостройке, но и на вторичном рынке.

Однако здесь для покупателя и продавца есть определенные нюансы.

В этой статье мы подробно рассмотрим, как продать квартиру людям с материнским капиталом, на что обращать внимание при такой сделке и как обезопасить себя от мошенничества.

Подтверждение платежеспособности

Сертификат государственного образца – единственный документ, подтверждающий право на использование материнского капитала. Тем не менее, его могут подделать, как и любой другой документ. Поэтому прежде всего нужно затребовать у потенциального покупателя справку «О состоянии финансовой части лицевого счета имеющего право на дополнительные меры государственной поддержки».

Покупатель подает заявление в отделение Пенсионного фонда по месту жительства, после чего справка выдается ему в течение трех дней. Это стандартная и очень простая процедура. Если владелец сертификата отказывается предоставлять справку, это свидетельствует о недобросовестности или обычной лени. В любом случае, продавец квартиры имеет полное право требовать подтверждения платежеспособности.

Особенности и варианты сделки

Поскольку материнский капитал не выдается наличными средствами, то оплата осуществляется только по безналичному расчету.

Есть два варианта продажи жилья людям с маткапиталом:

  • Без получения кредита. Пенсионный фонд просто перечисляет деньги на счет продавца. ПФ особенно придирчиво относится к договору купли-продажи и может затягивать перечисление денег.
  • По ипотеке. Деньги продавцу перечисляет банк, с которым покупатель оформляет договор ипотечного кредитования. Этот вариант для продавца более удобен. Банк переводит сразу всю сумму, а затем уже получает компенсацию от ПФ. Если же сделка осуществляется без привлечения ипотеки, продавцу придется ждать перечисления средств до 2 месяцев.

Порядок действий

Вне зависимости от выбранного варианта сделки (по ипотеке или напрямую с ПФ), поочередность действий остается примерно одинаковой:

  1. Проверка платежеспособности покупателя (см. выше).
  2. Оформление договора. Нюансы этого этапа описаны в разделе «Особенности договора». В документе обязательно указывается, что жилье приобретается на материнский капитал. Образцы можно получить в Пенсионном фонде.
  3. Государственная регистрация договора. Для этого он подается в Регистрационную палату, которая в течение 5 дней выдает покупателю право собственности на квартиру. За это время покупатель переводит продавцу первый взнос собственными или кредитными деньгами.
  4. Передача в Пенсионный фонд заявления с банковскими реквизитами продавца. К заявлению покупатель также прикладывает свидетельство о государственной регистрации права собственности, сертификат на материнский капитал и паспорта (в т.ч. и продавца).
  5. Получение денег. ПФ рассматривает заявление и в течение 2 месяцев переводит деньги на счет продавца.
  6. Снятие обременения в Регистрационной палате. Это нужно делать только после того, как продавец получил полностью всю сумму. Если материнского капитала не хватает, покупатель должен покрыть разницу из собственных или кредитных средств. До полной уплаты снимать обременение нельзя.

Общая долевая собственность

Закон допускает приобретение жилья за материнский капитал только в долевую собственность, с выделением равных долей всем членам семьи (дети, супруги). Это важно для обеих сторон сделки, чтобы она могла успешно совершиться.

Покупатель обязан предоставить в ПФ обязательство об оформлении приобретаемого жилья в долевую собственность с указанным размером долей для каждого члена семьи. Обязательство заверяется нотариально.

Если этот документ не будет предоставлен в ПФ, деньги продавцу квартиры могут так и не перечислить. Поэтому рекомендуется лично проконтролировать подачу обязательства.

Также квартира может оформляться в долевую собственность не сразу после продажи. В таком случае в договоре купли-продажи обязательно указывается, что деньги перечисляются продавцу после предоставления Пенсионному фонду. обязательства об оформлении долевой собственности.

Особенности договора

Сделка осуществляется посредством договора купли-продажи, у которого есть некоторые особенности. Обратите внимание на следующие пункты:

  • До момента перевода всей суммы из ПФ на жилье накладывается обременение. В договоре указывается, что до получения денег квартира состоит в залоге у продавца.
  • В договоре купли-продажи указывается банковский счет продавца, на который Пенсионный фонд перечисляет деньги. Обязательна следующая информация: номер счета физического лица, ФИО лица, на которое открыт счет, почтовый адрес, ИНН и другие реквизиты банка.
  • В качестве покупателей необходимо перечислить всех членов семьи (супруги, дети), а не только владельцев сертификата. Если кто-либо из членов семьи не может присутствовать во время совершения сделки, он дает письменное согласие другому лицу на действия от его имени.
  • В договоре обязательно указываются реквизиты сертификата на маткапитал: номер, дата выдачи, дата и номер решения о выдаче, а также орган ПФ, выдавший сертификат.
  • Обязательно указание суммы, которая должна быть перечислена Пенсионным фондом на счет продавца.

Источник: https://law03.ru/finance/article/prodazha-kvartiry-lyudyam-s-materinskim-kapitalom

Спроси у юриста
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: