Как разделить земельный участок под многоквартирными домами

Содержание
  1. Раздел земельного участка под многоквартирным домом
  2. Можно ли разделить землю под многоквартирным домом
  3. Предварительный раздел одноэтажных жилых домов
  4. Способы фактического раздела многоквартирного дома
  5. Письменное соглашение
  6. Земельный участок под многоквартирными домами. Как делить?
  7. Верховный суд РФ считает, что разделить земельный участок под многоквартирными домами можно только с согласия всех собственников помещений в таких домах. 
  8. П.п. 2 и 3 ст. 12 Закона города Москвы от 19 декабря 2007 года N 48 «О землепользовании в городе Москве» противоречат ч. ч. 1, 2, 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ
  9. Нарушения права собственников земельного участка под многоквартирными домами часто происходит в силу злоупотребления своими титульными правообладателями участков 
  10. Получить консультацию по вашей  ситуации вы можете по телефону +79603725010.
  11. Общедомовая земля под многоквартирным домом: кому принадлежит по закону и чем могут пользоваться жильцы?
  12. Как выделить доли, раздел участка
  13. Способы
  14. Техника
  15. Определение многоквартирного дома
  16. Можно ли разделить земельный участок под многоквартирным домом?
  17. Основания для раздела участка под многоквартирным домом
  18. Порядок раздела
  19. Что для этого нужно?
  20. Соглашение
  21. Судебное решение
  22. Исковое заявление
  23. Образец иска
  24. Документы
  25. Куда подавать?
  26. Ограничения

Раздел земельного участка под многоквартирным домом

Как разделить земельный участок под многоквартирными домами

» Раздел имущества » Раздел земельного участка под многоквартирным домом

7 243 просмотров

Любой гражданин, покупающий недвижимость, автоматически становится владельцем земли, на которой находится жилое помещение. Эта норма применима как к частным, так и к многоквартирным домам.

Согласно ЖК РФ земельный участок под многоквартирным домом считается общей коллективной собственностью, которая, в свою очередь суммируется долями владельцев квартир данного дома.

Можно ли разделить землю под многоквартирным домом

Согласно российскому законодательству многоквартирным домом считается такой дом, в котором находятся два и более жилых помещения, имеющих автономные выходы в помещения общего пользования (лестничные площадки и т.п.

) либо на земельные участки, прилегающие к строению.

При этом каждый многоквартирный дом имеет какие-либо элементы совместного имущества (земельный участок под домом, крыша, фундамент, коммуникации, лестничные площадки, лифты и др.)

Закон гласит, что все собственники квартир в многоквартирном доме имеют определенную долю в праве собственности на совместное имущество соразмерно величине общей площади квартиры. Соответственно, и доля в общей собственности на земельный участок под домом также распределена между владельцами квартир пропорционально площади жилых помещений.

Например, имеется жилой дом, в котором расположены четыре отдельных квартиры: две из них двухкомнатные с общей площадью по 50 кв. метров, а две – четырехкомнатные по 100 кв. метров. Доли в праве собственности будут распределены следующим образом: владельцы двухкомнатных квартир будут иметь по одной шестой части, а собственники четырехкомнатных квартир по одной трети.

Мы определились с размером долей в общей долевой собственности, но можно ли в принципе разделить земельный участок под многоквартирным домом?

ЖК РФ прямо говорит, что территория под многоквартирным домом, как и земля, прилегающая к строению, может находиться только в коллективной собственности всех собственников жилых помещений в этом доме. То есть, в законодательстве прямо указано, что раздел земельного участка под многоквартирным домом не допускается.

На этом можно было бы поставить точку, если бы не определенные нюансы раздела одноэтажных многоквартирных жилых домов. Рассмотрим их подробнее.

Предварительный раздел одноэтажных жилых домов

Если на участке земли расположен многоквартирный жилой одноэтажный дом, в котором находится две, три, четыре квартиры, который, в свою очередь имеют отдельные выходы на  земельные участки, прилегающие к дому, их можно разделить путем выдела долей в натуре.

Но… На практике зачастую происходит следующее: жилой дом имеет несколько отдельных квартир, каждое жилое помещение имеет свой, отдельный от других вход, отдельный адрес, вроде бы нет никаких препятствий для раздела, но земля под строением относится к категории ИЖС, а дом имеет статус многоквартирного.

Выходом станет:

  • предварительное оформление всего дома в общую долевую собственность, этим собственники подтверждают целевое использование земельного участка;
  • последующее выделение долей в натуре.

Процедура раздела достаточно сложная, но возможная. Сначала совладельцы должны установить возможность раздела в техническом плане, то есть определить – имеется ли техническая возможность реального раздела многоквартирного дома. Ответ на этот вопрос даст независимая строительно-техническая экспертиза.

Например, имеется двухквартирный жилой дом с участком земли размером в 40 000 кв. метров, прилегающем к нему. Каждая из квартир имеет отдельный выход, водоснабжение квартир автономное, как и вывод канализации. Общими являются только фундамент дома и крыша. При проведении независимой строительно-технической экспертизы установлено, что реальный раздел дома в техническом плане возможен.

Если эксперты подтвердили возможность фактического раздела строения, все собственники должны заручиться разрешением на перестройку или перепланировку жилого дома, которое они могут получить в местном муниципалитете.

Следующим шагом станет фактический раздел дома, который происходит путем выдела долей в натуре. В результате из одного жилого многоквартирного дома фактически образуется две (три, четыре) автономных, независимых друг от друга части одного жилого дома.

До тех пор, пока все собственники жилого дома не произведут его раздел в натуре, ни о каком разделе земельного участка или выделе отдельной доли из него не может быть и речи.

Итак, собственники жилых помещений в одноэтажном многоквартирном доме произвели выдел долей жилого дома в натуре и только теперь они могут приступить к разделу земельного участка, находящегося под домом и на прилегающей к нему территории.

Но здесь также есть некоторые нюансы.

Например, раздел земли будет разрешен только в том случае, если в процессе такого деления получатся автономные  земельные наделы с тем же разрешенным видом пользования, что и первичный ЗУ. Другими словами, если первоначальный участок земли был предназначен для жилого строительства и ведения ЛПХ, то и вновь образованные ЗУ должны иметь ту же категорию.

Вторым условием возможности раздела земли является так называемое «единство судьбы» выделенной доли дома с землей, прилегающей к этой доле. То есть, именно тот собственник, который получит конкретную долю, выделенную из общего жилого дома, станет и собственником участка земли под этой частью дома.

Способы фактического раздела многоквартирного дома

Как и любое другое имущество, раздел дома и земельного участка под ним возможен двумя способами:

  1. Мирным путем. Это возможно посредством подписания добровольного соглашения о выделе долей в жилом доме и земли под ним.
  2. Через суд. Такой способ практикуется в тех случаях, когда собственники жилых помещений не могут договориться между собой.

Письменное соглашение

Если все владельцы квартир согласны с выделом отдельных помещений и разделом земельного участка, они могут составить об этом добровольное соглашение. При этом необходимо соблюдать определенный порядок действий, а именно:

  1. Обсуждение ситуации с владельцами других квартир, решение всех нюансов, особенностей, прав каждой из сторон и вероятных материальных затрат.
  2. Составление текста соглашения.
  3. Посещение всеми подписантами нотариальной конторы для того, чтобы юрист заверил все подписи и сам документ.

При посещении нотариуса все участники соглашения должны иметь при себе паспорта либо иные документы, удостоверяющие личности подписантов а также все правоустанавливающие документы на жилые помещения и земельный участок.

Если жильцы многоквартирного дома не смогли договориться, проблему можно разрешить с помощью судебного решения. Тот из собственников, который хочет выделить свою фактическую долю в доме и в земельном участке, обращается в судебные органы с иском о разделе жилого дома в натуре.

Исковое заявление должно в обязательном порядке содержать следующие сведения:

  1. Реквизиты судебного органа, в который подается иск.
  2. Данные на истца, ответчика и третьих лиц, если предполагается их участие в заседании.
  3. Цена иска.
  4. Правоустанавливающие документы на спорную недвижимость.
  5. Краткое описание ситуации, предшествующей подаче иска. Здесь заявитель может описать суть проблемы, какие шаги он принимал для ее решения.
  6. Ссылки на те статьи Закона, которые применимы в конкретном случае.
  7. Исковые требования заявителя.
  8. Список прилагаемых документов.
  9. Дата и подпись.

К исковому заявлению необходимо приложить следующий пакет документов:

  1. Копию паспорта истца и, по возможности, ответчика и третьих лиц, участвующих в процессе.
  2. Техпаспорт на спорный объект недвижимости.
  3. Правоустанавливающие документы.
  4. Квитанция об уплате госпошлины.

Этот перечень неполный, в зависимости от конкретной ситуации могут потребоваться и другие бумаги. Полный перечень необходимых документов применительно к вашей ситуации подскажет юрист, к которому желательно обратиться на этапе составления искового заявления и сборе необходимых доказательств.

Если собственники квартир многоквартирного жилого дома решили разделить земельный участок под ним, правильным первым шагом станет обращение за консультацией к юристу по нескольким причинам:

  1. При таком разделе велик риск ошибиться, сделать какие-то неверные шаги, собственники рискуют не только не получить желаемый результат, но и потерять то, что имеют, если раздел впоследствии будет признан незаконным.
  2. Грамотный юрист подскажет, какие шаги необходимо предпринять, какие документы собрать, если понадобится – сможет предостеречь от необдуманных шагов и незаконных действий.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/razdel-zemelnogo-uchastka-pod-mnogokvartirnym-domom/

Земельный участок под многоквартирными домами. Как делить?

Как разделить земельный участок под многоквартирными домами

Земельный участок под многоквартирными домами является общим имуществом  собственников помещений всех домов. Из этого правила следует простой вывод: судьбу участка могут определить только собственники на общем собрании. Однако, на деле часто именно права собственников ущемляют больше всего. 

Нередко при строительстве жилого комплекса на одном земельном участке строится сразу несколько отдельных домов. После постройки домов возникает вопрос раздела территорий между ними. Технически для этого нужно провести кадастровые работы. Однако на сегодняшний день редкий многоквартирный дом в состоянии собрать какой-то бюджет — людям надо стать способными договариваться  между собой. 

В итоге кадастровые работы заказывает и оплачивает или застройщик, или крупный инвестор. Как следствие именно они определяют, где провести границы участков. Ситуацию усугубляют факты утверждения таких границы без согласия собственников. 

Clauses 2 and 3 of article 12 of the Law of the city of Moscow of December 19, 2007 N 48 «On land use in the city of Moscow» contradict parts 1, 2, 3 of article 36 of the Housing code of the Russian Federation. 
According to p.

2 and 3 of article 12 of the Law of the city of Moscow of December 19, 2007 N 48 «On land use in the city of Moscow» the area of the land plot of an apartment building is determined in accordance with the standards provided by the land legislation and the legislation on urban development.

The boundaries of land plots of apartment buildings are established on the basis of land surveying projects. This situation in practice allows the Moscow authorities to circumvent the decision of the owners. This is facilitated by part 5 of art.

46 of the Town-planning code of the Russian Federation, according to which land surveying projects are approved by local authorities only on the basis of the results of public hearings. At the same time, the results of the hearings are not a mandatory guide to action for the authorities.

Земельный участок под многоквартирными домами

Верховный суд РФ считает, что разделить земельный участок под многоквартирными домами можно только с согласия всех собственников помещений в таких домах. 

Чтобы понять конфликты с определением границ земельного участка под многоквартирными домами стоит отдельно изучить рассмотрение судебных дел московскими судами. 

Согласно п.п. 2 и 3 ст. 12 Закона города Москвы от 19 декабря 2007 года N 48 «О землепользовании в городе Москве» площадь земельного участка многоквартирного дома определяется в соответствии с нормативами, предусмотренными земельным законодательством и законодательством о градостроительной деятельности.

Границы земельных участков многоквартирных домов устанавливаются на основании проектов межевания территорий. Такое положение на практике  позволяет московским властям обойти решение собственников. Этому способствует ч. 5 ст.  46 Градостроительного кодекса РФ, согласно которой проекты межевания территории утверждаются местными органами власти лишь на основании результатов публичных слушаний.

При этом, результаты слушаний не обязательное руководство к действию для органов власти.

В любом случае решение о разделе принимается с согласия всех владельцев помещений в жилом комплексе! Это обязательное условие межевания земельного участка. При отсутствии согласия спор разрешается судом. 

Гражданская коллегия Верховного суда Российской Федерации сделала подобный вывод в деле № 5-КГ19-140, где жильцы 4-х корпусов оспорили межевание общего земельного участка, проведенного по инициативе 5-го. Суд отменил решения нижестоящих судов, признав распоряжение столичного департамента горимущества об утверждении проекта межевания недействительным.

К существенным обстоятельствам данного дела можно отнести. Во-первых, истцами выступили только 4 граждан — собственников помещений. Во-вторых, изначально (2006 г) земля оформлялась через договор безвозмездного пользования между Управлением делами Президента Российской Федерации и Департаментом земельных ресурсов города Москвы.

Строительство было осуществлено согласно проекту планировки территории района «Очаково- Матвеевское». В-третьих, ограждение по границам выделенного участка препятствовало к проходу и проезду транспорта к другим корпусам, в результате межевание на участок одного из корпусов попало озеленение, предназначенное другим домам.

В-четвертых, жилой комплекс строился как единая неделимая территория с двумя общими въездами (выездами) — с улицы Староволынской и с улицы Нежинской в городе Москве, детскими площадками, зелеными насаждениями, проездами (проходами) для всех жителей, собственников жилых и нежилых помещений. В-пятых, межевание прошло публичные слушания, на которых истцы не участвовали.

И наконец, решения общего собрания собственников всех с одобрением такого раздела участка не было. 

В итоге  судебная коллегия Верховного суда РФ  вынесла решение, применив  положения ст.  36  Жилищного кодекса РФ.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме,  в том числе земельный участок под многоквартирными домами, с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данных домов.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

П.п. 2 и 3 ст. 12 Закона города Москвы от 19 декабря 2007 года N 48 «О землепользовании в городе Москве» противоречат ч. ч. 1, 2, 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ

Отдельно обращу на то, что нижестоящие нижестоящие, по отношению к Верховному, суды посчитали невозможность принять участия для истцов в публичных слушаниях по поводу определения границ земельных участков обстоятельством, не имеющим  правового значения.

Суды объяснили это тем, что граждане они все равно не повлияли бы на решение об утверждении проекта межевания квартала. То есть суды начали признавать, что органы власти вправе не учесть замечания, высказанные на слушаниях.

Однако суды это использовали для того, чтобы ограничить права истцов.

По-моему мнению, вывод, что на слушаниях граждане все равно не могут повлиять на решение органа власти, должен быть наоборот использован в защиту  собственников. Таким образом, никакими слушаниями государственная власть не может обосновать ограничение прав собственников на распоряжение своим имуществом.

Раздел участка должен производиться только по решению общего собрания его собственников.

  
В этом плане Верховный суд в указанном определении, к сожалению, не был так однозначен и лишь указал, что формальное проведение публичных слушаний без уведомления о них жителей четырех корпусов дома не позволило выявить общественное мнение по вопросу формирования спорного земельного участка. 

Для понимания отсутствия единообразия в судебной практике приведем относительно свежее Определение Московского городского суда от 12.05.2016, из которого видно, что определение границы участка под многоквартирным домом через проект межевания территории позволяет властям открыто пересматривать границы под существующим домом, игнорируя права и законные интересы собственников. 

В данном деле собственники построенного в Замоскворечье  в рамках московской программы сноса ветхого жилья многоквартирного дома защищали границы своего участка. Под строительство вышеуказанного жилого дома был выделен в границах земельный участок. В 2007 году дом введен в эксплуатацию и земельный участок, на котором расположен дом, внесен в кадастр недвижимости.

Однако позднее в апреле 2014 года были проведены публичные слушания по проекту межевания квартала, куда входит дом, в котором проживают истцы.

Представленный на публичные слушания проект межевания полностью игнорировал внесенный в государственный кадастр земельный участок под многоквартирными домами, разбивал его на отдельные части с различным функциональным назначением, лишая жильцов дома их придомовой территории. Данный проект был утвержден 12 августа 2014 года распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы. 

Истцы ссылались, что в результате они были лишены парковочных мест, единственного въезда во двор и пожарного проезда. Однако суд сослался на то, что 

  • земельный участок был предоставлен по договору аренды, который прекратил  свое действие, 
  • и что площадь участка была определена с учетом дополнительной территории, необходимой для осуществления строительства, а для эксплуатации жилого дома земельный участок не формировался.

В итоге суды отказались защитить границы земельного участка под многоквартирными домами, указав, что участок является определенным только после утверждения проекта межевания квартала! 

Нарушения права собственников земельного участка под многоквартирными домами часто происходит в силу злоупотребления своими титульными правообладателями участков 

Часто проблемы в отношении земельного участка под многоквартирным домом возникают еще до стадии завершения строительства и раздела участка. В нашей практике был  кейс  так называемой уплотнительной застройкой.

Столичный застройщик  Sezar Group на своем участке при строительстве крупного в Новой Москве ЖК «Рассказово» решил увеличить плотность застройки строящегося ЖК уже после продажи всех будущих квартиры в существующих домах. Вместо строительства изначальных 286 тыс. кв. м жилья (526 тыс. кв.

м общая площадь ЖК) застройщик увеличил объем запланированной жилой недвижимости в 2 раза – до 591 тыс. кв. м. (а сама площадь ЖК выросла до 762 тыс. кв. м).

Дополнительные жилые корпуса решено было достроить за счет уменьшения площади зеленых насаждений и отказа от части ранее запланированной окружающей инфраструктуры. В итоге на участке, где был запланирован ЖК, количество домов значительно увеличилось.

После скандалов с публикациями протоколов градостроительно -земельной комиссии Москвы выяснилось, что власть согласовала изменение параметров застройки в обмен на то, что застройщик покроет расходы бюджета на строительство городской инфраструктуры совершенно в другом районе.  Тяжба по делу продолжается уже много лет. 

В другом деле мы столкнулись столкнулись с тем, что титульный правообладатель воспользовался своим правом на преобразования участка.

На землях университета были построены многоквартирные дома, и университет определил участки под домами с нарушениями права собственников. Стало это возможно в период существования в российском законодательстве понятия “временные участки”.

Однако после очередных изменений участки стали “ранее учтенными”  и очевидно, что только в суде собственники смогут защитить свои права. 

В заключении отметим, что в отличии от остальных регионов, в Москве и области местная исполнительная власть намного сильнее федеральной, в первую очередь сильнее судов.  Про законодательную власть как самостоятельную ветвь говорить не приходится.

В итоге, в случае с определением границ под многоквартирным домом, как и в случае с платой за изменение вида разрешенного использования, как и в случае с налогообложением с кадастровой стоимости с помещений в  торгово-офисных центрах без определения их кадастровых номеров, московское законодательство явно противоречит федеральному и направлено на ущемление прав и законных интересов граждан. Выход может быть как в оспаривании самих законов, так и в отстаивании своих интересов в узко направленных спорах. 

Получить консультацию по вашей  ситуации вы можете по телефону +79603725010.

Источник: https://almazlegal.com/zemelnyj-uchastok-pod-mnogokvartirnymi-domami/

Общедомовая земля под многоквартирным домом: кому принадлежит по закону и чем могут пользоваться жильцы?

Как разделить земельный участок под многоквартирными домами

статьи (кликните, чтобы посмотреть)

  • Общие сведения
  • Как выделить доли, раздел участка
  • Способы
  • Техника
  • Законодательная база
  • Земля под многоквартирным домом
  • Как узнать, кому принадлежит?
  • Формирование
  • Размеры и границы
  • Порядок оформления в общую долевую собственность
  • Список необходимой документации
  • Как узнать, кому принадлежит земельный участок под многоквартирным домом
  • Земельный участок под МКД – чья собственность?
  • Какой земельный участок можно оформить в общую долевую собственность?
  • Законодательство о земле под МКД
  • Условия признания земельного участка под МКД общим имуществом
  • Таким образом, земельный участок будет входить в состав общего имущества в доме при наличии:
  • Если земельный участок не сформирован — его может продать администрация города?
  • На видео об оформлении участка под МКД
  • Что представляет собой участок земли под МКД: правовые нормы
  • В чем разница между новыми и старыми МКД
  • Как узнать, кто является владельцем территории под МКД
  • Как оформить территорию под МКД в собственность
  • Нужно ли платить налог на территорию под МКД
  • В целях формирования земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома (МКД), органам государственной власти и органам местного самоуправления рекомендуется провести следующие мероприятия:
  • Определение местоположения границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, рекомендуется осуществлять при образовании такого земельного участка с учетом следующих особенностей:
  • Размер образуемого земельного участка рекомендуется определять исходя из:
  • При образовании земельного участка, на котором расположен МКД, рекомендуется рассматривать объекты, принадлежащие собственникам помещений в МКД на праве общей долевой собственности
  • Муниципальные участки через аукцион
  • Общая собственность превращается в индивидуальную
  • О гибели

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Жилищное законодательство указывает на то, что общедомовой участок земли, введение в эксплуатацию которого было совершено до 2005 года, переходит в общедолевое владение жильцов дома на безвозмездной основе.

Такой вид передачи земли в общее пользование происходит при соблюдении определенного ряда условий:

  • участок имеет план с обозначением граничащих рамок, установленных местным органом власти;
  • работы по землеустройству были завершены до 2005 года, когда в действие вступил Жилищный кодекс РФ;
  • участок, на котором находится многоквартирный дом, внесен в Росреестр и разработанный кадастровый план.

Если указанные выше условия не были соблюдены, то земельный надел будет считаться не переданным в собственность жильцов многоквартирного дома. Что касается жилья в новых домах, построенных после указанного гола, владельцы квартир буду являться собственниками на автоматической основе.

Как выделить доли, раздел участка

Общедолевая собственность часто не позволяет собственнику в полной мере использовать свое право, поэтому возникает необходимость выделить свою часть земли из общего надела.

Наиболее часто встречающаяся причина, которая толкает сособственников на раздел земли, – это желание продать свою долю надела или желание обособиться от соседей.

Продавать невыделенную часть сложно. Покупатель не понимает, на что он будет тратить свои с таким трудом заработанные деньги: на часть участка, где такие стройные сосенки и симпатичная солнечная полянка, или на это болото с кишащими над ним мошками.

Покупателю не нужна идеальная доля, подавай реальную. Кроме того, после раздела участка прекращается преимущественное право покупки других участников.

Вы решили построить на своей доле (пока не выделенной) дом своей мечты, разбить прекрасный сад, но вам уже видится, как в этот сад соседи ходят выгуливать своих домашних питомцев, а под окнами вашей спальной сосед паркует свой старый чадящий дизельный автомобиль. Поэтому надо выделить долю, разделить участок, чтобы быть уверенным, что теперь никто, кроме дорогих гостей, на ней не появится.

Предлагаем ознакомиться Как перевести общежитие в многоквартирный дом

Земельный участок, который находится в общей долевой собственности, может быть поделен между участниками. При этом общая долевая собственность перестанет существовать для всех бывших сособственников, каждый из них обретет индивидуальную собственность на часть участка, что соответствует его доле.

Кроме того, возможна ситуация, когда один или несколько участников решат выделить свои доли из общей собственности. Тогда индивидуальную собственность обретет этот участник или участники, а остальные останутся сособственниками оставшейся территории земельного участка, сохранят на нее право общей долевой собственности.

Выделение доли или раздел надела не всегда возможен. Например, из-за невозможности организации подъезда к одной из выделяемых долей.

Также выделение (раздел) может противоречить закону. Это в первую очередь касается ситуаций, когда площадь выделяемой доли меньше минимальной, установленной для данной категории земель в этом регионе.

К примеру, минимальные площади участков, установленные в Санкт-Петербурге:

  • для строительства индивидуального дома – 300 кв. м.;
  • для садоводства – 200 кв. м.;
  • для огородничества – 200 кв. м. и т. д.

Если размер какой-нибудь доли менее минимально допустимого значения, то остается только вариант выкупа ее остальными собственниками. Сумму выкупа определяют по согласию или через суд.

Государство оставило только лазейку для себя любимого, позволив не учитывать размер участка при изъятии земли для муниципальных или государственных нужд.

Способы

Как вы уже догадываетесь, существует два способа поделить участок, который находится в долевой собственности:

  1. По соглашению сторон.
  2. Через суд.

В первом случае сособственники заключают соглашение, в котором указывают:

  • данные участка: кадастровый номер, адрес, категорию земель, назначение;
  • паспортные данные участников собственности;
  • информацию о размерах долей;
  • план участка с нанесенными на нее желаемыми (согласованными) границами долей;
  • согласие участников на процедуру выделения (раздела).

Во втором случае инициатор раздела подает в суд исковое заявление, прикладывая к нему документы, подтверждающие собственность, свои исковые требования и описания действий, которые он предпринимал для решения вопроса.

Техника

В процессе выделения доли или раздела участка собственники сталкиваются с необходимостью проведения межевания – процесса определения границ и их документального закрепления для вновь появляющихся участков, на которые делится первоначальный.

Регулируется данный процесс Федеральным законом РФ “О землеустройстве”.

Межевать должна землеустроительная геодезическая компания. Тут не обойтись без дополнительных расходов, сами вы межевание произвести не сможете. Нанятые специалисты:

  • проводят исследование и освидетельствование границ участка,
  • составляют предварительный план участка,
  • производят геодезическую съемку,
  • обрабатывают результаты и подготавливают окончательный вариант плана,
  • составляют землеустроительное дело.

На вашей совести останется не очень порой приятный аспект этой работы – согласование границ с собственниками земель, которые граничат с вашим новым участком.

Результаты межевания пройдут регистрацию в кадастровой палате, и участку будет присвоен свой кадастровый номер. Вот тогда вас можно будет поздравить с рождением нового объекта вашей индивидуальной собственности.

К законодательным актам, затрагивающим вопросы прав собственности недвижимости, относятся:

  • Жилищный кодекс РФ;

Источник: https://ZHKH-RF.ru/metodicheskie-rekomendaczii-po-formirovaniyu-zemelnyh-uchastkov-pod-stroitelstvo-mnogokvartirnyh-domov/

Определение многоквартирного дома

Согласно Постановлению Правительства РФ от 28.01.06 № 47, под понятием многоквартирного дома можно определить строение, которое оснащено двумя или более помещениями для проживания, имеющее отдельные выходы в помещения общего пользования, либо к придомовой территории.

Кроме того, особенностью многоквартирного дома является наличие у такой недвижимости признаков совместной собственности, например, общая крыша, фундамент, лифты, лестничные площадки и т.д.

Формально под понятие многоквартирного дома попадают и так называемые дома «на двоих хозяев». Практика судов все чаще сводится к тому, что если каждая квартира имеет обособленный выход/вход и не он не проходит через помещение общего пользования – то такой дом не может считаться многоквартирным (Решение судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ).

Можно ли разделить земельный участок под многоквартирным домом?

Согласно действующему законодательству все владельцы жилья в многоквартирном доме обладают долей в праве собственности, пропорциональной величине общей площади жилого помещения.

Такой же принцип распространяется и на земельный участок, который расположен под многоквартирным строением, который также подлежит разделу, соизмеримому жилплощади квартиры.

Пример.

На земельном наделе расположен жилой дом, который состоит из четырех квартир, две из них имеют по одной паре комнат, площадь которых составляет пятьдесят квадратных метров каждая, остальные состоят из четырех комнат – по сто квадратных метров.

В данном случае распределение долей указанной совместной собственности будет происходит следующим образом: обладатели двухкомнатных квартир приобретут по 1/6 части недвижимости, а владельцы четырёхкомнатного жилья, соответственно, по 1/3.

Однако распределение земельного участка имеет несколько другой порядок. Так, согласно нормам ЖК РФ, территория, которая располагается под многоквартирным жилым помещением, может принадлежать всем жителям квартир указанного дома только в качестве коллективной собственности. Таким образом, законом четко определено, что разделение земельного надела под данным строением является недопустимым.

Той же позиции придерживается Департамент недвижимости Минэкономразвития РФ в своем письме от 18.05.16, ссылаясь на нормы ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

Однако, не смотря на упомянутые разъяснения законодателя, порядок раздела земли под многоквартирным домом все же имеет исключения, которые касаются одноэтажных жилых строений.

Разделить же участок под многоэтажным и многоквартирным домом нельзя! Даже если к дому относится прилегающая территория, выделить какую-то часть в пользу жильца – нельзя. Даже придворные постройки (гаражи, сараи) могут находиться в собственности, но земля при этом остается «привязанной» к жилому дому.

Основания для раздела участка под многоквартирным домом

В случае если на земельном наделе расположен одноэтажный дом, который содержит от двух до восьми квартир, при этом каждая из них имеет отдельные точки входа на прилегающие к нему участки, то такие наделы можно разделить с помощью выделения в натуре.

Практика показывает, что, несмотря на все предполагающие раздел условия такие, как отдельный вход и адрес, земля под жилым помещением не может быть разделена ввиду ее принадлежности к категории ИЖС, а за самим помещением закреплен статус многоквартирного.

Единственным выходом из такой ситуации будет являться переведение дома в совместную долевую собственность и, как следствие, реальный выдел заранее распределенных частей.

При этом каких-либо особых причин к такому разделу не требуется. Это могут быть вполне бытовые основания:

  • споры между наследниками и последующий раздел наследственного имущества;
  • споры между соседями, являющимися сособственниками жилья;
  • разногласия между жильцами одной квартиры;
  • желание обособиться и произвести выдел имущества в натуре, во избежание споров и согласований с другими участниками собственности.
  • прочие основания.

Законом не установлены какие-то исключительные случаи, поэтому при разделе земельного участка под многоквартирным домом все упирается в статус жилья.

Порядок раздела

Указанная процедура является достаточно сложной, но провести ее все же возможно. В первую очередь собственникам необходимо установить, имеется ли вероятность разделения многоквартирного дома в натуре с технической точки зрения.

С этой целью последним необходимо обратиться за помощью к экспертным организациям, которые смогут провести независимую строительно-техническую экспертизу и предоставить исчерпывающий ответ относительно возможности и порядка реального раздела.

Пример. Многоквартирный жилой дом, состоящий из двух комнат, расположен на земельном участке общий размер, которого составляет сорок тысяч квадратных метров.

У каждой из квартир имеется обособленный вход, автономное водоснабжение и канализация. Единственное, что объединяет строение – это крыша и фундамент.

По результатам проведенной строительно-технической экспертизы было установлено, что фактическое разделение жилого помещения представляется возможным.

В случае получения положительного экспертного заключения относительно возможности реального раздела дома, всем владельцам необходимо собрать соответствующую разрешительную документацию на проведение работ по перестройке или перепланировке недвижимости. Для этого следует обратиться в территориальное отделение муниципального органа, расположенного по месту нахождения спорного земельного участка.

Заручитесь консультацией юриста перед началом сбора документов. Данные споры крайне сложны, велик риск отказов в разделе жилья. Лучше получить помощь сейчас, чем срочно искать адвоката потом!

Таким образом, следующим этапом станет разделение строения, путем выделения долей в натуре. Как результат, из одного многоквартирного помещения сформируются две или более независимых одна от другой части жилого дома.

Помните:

  1. После того, как собственники определятся с реальными долями спорной недвижимости, последним следует начать процедуру раздела находящегося под ней земельного участка, а также ее придомовой территории. В данном случае следует учитывать некоторые нюансы, предусмотренные законодательством.
  2. Разделение участка может быть разрешено, только в случае сохранения вновь образованными объектами недвижимости того же разрешительного назначения, что и первоначальный надел.
  3. Второе условие, для проведения раздела земли регулируется ст. 1 Земельного кодекса РФ, которая определяет принцип неделимости судьбы наделов с находящимися на них помещениями. В данном случае имеется в виду, что владелец, получивший конкретную долю от жилой недвижимости, получит в собственность и часть земли, находящейся под ней.

Что для этого нужно?

Для того чтобы произвести раздел жилого строения и земельного участка необходимо иметь либо соглашение, подписанное всеми собственника недвижимости, либо судебное решение, разрешающее такие действия.

Соглашение

В случае если все владельцы жилья согласны с выделением в натуре оговоренных помещений и разделом земельного надела, последние имеют право заключить добровольное соглашение.

Для этого необходимо придерживаться определенного алгоритма действий, а именно:

  • обсудить все возможные варианты и нюансы раздела, а также определиться с возможными материальными расходами, сопутствующими такому процессу;
  • составить и оформить непосредственно само соглашение;
  • в полном составе обратиться в нотариальную контору, для заверения указанного документа.

Важно! При посещении нотариуса все стороны соглашения должны иметь при себе идентифицирующие личность документы, а также бумаги, подтверждающие имущественные права на делимую недвижимость. При этом нотариальное удостоверение такого соглашения не требуется – но может быть произведено по желанию сторон.

В дальнейшем соглашение и пакет документов сдаются в Росреестр или МФЦ для перерегистрации права собственности на земельный участок.

Более подробно смотрите материал «Раздел участка между собственниками по соглашению», где изложена максимально подробная информация по процедуре раздела земли.

Важное условие для раздела по соглашению – должна быть техническая и юридическая возможность раздела надела между владельцами частей здания. Если участок будет являться неделимым – о разделе можно будет забыть.

Судебное решение

Если лица, проживающие в многоквартирном доме, так и не смогли найти компромисса в вопросе раздела спорной собственности, то единственным доступным для таких действий способом будет получение судебного решения.

С этой целью одному из совладельцев необходимо обратиться с иском о разделе дома и земельного участка в судебные органы.

Исковое заявление

Для инициации процедуры судебного раздела земельного участка необходимо подготовить исковое заявление и собрать все необходимые документы. Иск составляется по нормам ст. 131-132 ГПК РФ.

Исковое заявление должно содержать в себе следующую информацию:

  • название и адрес органа, в который подается документ;
  • личные данные всех сторон судебного процесса (ФИО, место проживания, контакты);
  • цена искового заявления;
  • подробное изложение обстоятельств, которые предшествовали подаче иска, в том числе о долях недвижимости, принадлежащих владельцам, а также сведения о досудебном урегулировании спорных отношений;
  • отражение позиции истца относительно справедливого раздела строения и земельного надела, аргументированной нормами действующего законодательства;
  • изложение окончательных исковых требований заявителя;
  • список прилагаемой документации;
  • подпись истца и дата составления документа.

Образец иска

Для примерного образца можно использовать любой иск, касающийся принудительного раздела земельного участка.

При этом не стоит переоценивать свои силы и отказываться от помощи юристов. Помните. Что самостоятельно вы составить исковое заявление едва ли сможете.

Скачать иск на раздел участка под многоквартирным домом

Документы

Кроме того, к исковому заявлению необходимо приложить следующие документы:

  • копии паспортов всех сторон по делу;
  • технический и кадастровый паспорта;
  • правоустанавливающие документы на спорную недвижимость;
  • заключение экспертизы, если таковая проводилась
  • подтверждение оплаты государственной пошлины.

Документы можно приложить в копиях (исключая заключение экспертизы), но оригиналы будьте готовы показать в суде.

Подается иск и пакет документов лично заявителем в судебный орган или же высылается заказным письмом по почте. Если есть ЭЦП – можно подать исковое заявление прямо не выходя из дома, используя сайт Госуслуг и портал sudrf.ru

Куда подавать?

Иски о разделе недвижимого имущества с учетом цены искового заявления и специфики спора будут рассматриваться только районным (городским) судом.

  • мировые судьи не имеют полномочий на слушание таких дел;
  • территориально такие иски подлежат подаче по месту нахождения спорного имущества и без оглядки на место регистрации истца или ответчика.

Пример.

Если истец живет в Москве, ответчик – в Волгограде, но они решают делить землю под многоквартирным домом в Перми – иск будет подавать в Пермь.  При этом не имеет значения ни место официальной регистрации сторон, ни место их фактического проживания.

Ограничения

Даже в случае, если дом будет разделен, а также будут иметь место все условия, располагающие для выделения долей из находящегося под ним земельного участка, все же стоит учитывать ограничения, установленные законом возможности раздела земли:

  • новообразованный участок делает невозможным использование возведенных на нем строений;
  • вновь созданные наделы являются причиной нарушения границ с соседними участками, невозможности постройки на них иных объектов недвижимости, а также других нарушений земельного законодательства;
  • границы указанных наделов пересекаются с территориями лесничеств;
  • отсутствие обособленных въездов и выездов с территории вновь созданных участков, если это может ограничить в правах собственников соседних земельных наделов.
  • наличие обременений или отягощений, запрещающих использование созданного участка по своему разрешительному назначению;
  • нарушение минимальных величин земельного участка, которые устанавливаются муниципалитетом.

Если эти условия имеют место быть – никто не поможет разделить участок под многоквартирным домом. Делите сам дом, а участок так и останется в общем пользовании.

Консультация грамотного юриста по земельным и жилищным вопросам позволит еще на стадии подготовки документов узнать – какие сложности характерны именно для вашего дела.

Заручитесь бесплатной юридической помощью грамотного юриста или же поручите опытным специалистам проведение подготовки раздела участка под многоквартирным домом.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/razdel-zemelnogo-uchastka-pod-mnogokvartirnym-domom/

Спроси у юриста
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: